请问我住三楼二号，六楼因屋顶漏水，物管要我们一至六楼二号所有的住户交屋顶维修费合理吗？

一、请问我住三楼二号，六楼因屋顶漏水，物管要我们一至六楼二号所有的住户交屋顶维修费合理吗？

基本合理，但一般动用公积金

二、关于给排水系统物业设备管理的问题

1、应该将通往25号楼的自来水支管总阀闸死（樊先生家就不会再冒水了，冒水说明管网内还有压，阀没有闸严）。梁大妈家将所有的自来水阀关严可能就不会出现声音了。2、这样的物业服务公司根本就是没有形象可言（通过业主委员会罢免）。对于漏水物业应该及时主动联系施工方或自来水公司进行抢修。【水浸】物业可以联系保险公司进行理赔水费饱含保费。3、给排水系统（属于公共设置设备）物业公司应该有完善的管理运行措施。（自来水管网是在地下属于隐蔽工程，一般有自来水公司或有资质的专业公司施工）但是物业公司应积极组织联系施工单位。

三、房屋漏水 业主是否权拒交物业费

案例 张女士看中了某商品房的顶层,并一次性付清房款后顺利入住,同时向物业公司交纳了当年的物业费。几场大雨之后,张女士发现天花板有水浸湿现象,后发展到漏雨的地步,于是找物业公司报修。物业公司通知原施工单位重新进行了防水处理,但张女士已对该住所产生反感,并要求开发商换房。此过程中,双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议:张女士拒交物业费和供暖费,而物业公司认为已及时联系维修,且房屋质量不是物业管理问题,张女士不能拒交物业费和供暖费。 【疑惑】 1.房屋质量有问题,业主是否有权主张物业公司赔偿？ 2.该赔偿费用是否能与物业费抵消？ 【解析】 本案例中开发商、张女士、物业公司三者之间存在债权、债务关系:开发商与张女士之间存在买卖合同关系,开发商作为卖方应当对其出卖的标的物—房屋承担责任,因此开发商基于其赔偿责任对张女士负有债务;张女士与物业公司之间存在服务合同关系,物业公司应当对张女士所居住房屋和环境进行正常的管理和服务。如果物业公司如约履行了义务,而张女士不交纳物业费,则是张女士对物业公司负有债务。 本案中张女士无权向物业公司主张赔偿。因为本案争议的标的物是漏雨的房屋,而物业公司并非合同的相对方,因此与房屋质量之间并没有直接联系,张女士只能向开发商主张赔偿。 张女士主张将物业费、供暖费与房屋损害赔偿抵消是不妥的。因为开发商与物业公司之间并不存在债权、债务关系。《合同法》第九十九条所讲的“抵消”是指:当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。开发商对张女士负债而张女士却对物业公司负债,这两种债务虽都是金钱债务,但并不符合“当事人互负到期债务”的条件。只有张女士对物业公司负有到期债务,物业公司也对张女士负有到期债务且债务种类相同的时候才可以发生抵消的情形。 那么供暖费又该如何处理？小区一般是采用小区外的供热厂的热力供热,如张女士不交纳供暖费,供热厂就要受到经济损失。虽然一般情况下业主和物业公司单独签有供暖协议,但物业公司收取供暖费的行为应该属于法律规定的代理行为,代理人的代理行为产生的结果直接归属于被代理人。供热厂依约供暖,张女士也应当履行交纳供暖费的义务。本案中张女士拒绝交纳供暖费,那么她对供热厂负有债务。 综上,张女士提议的抵消行为是不恰当的。当事人可采取其他符合法律规定的方式来解决争议,如由开发商向物业公司支付张女士的物业费和供暖费,张女士不再向开发商要求赔偿。法律规定经债权人同意,债务人可将合同的义务全部或者部分转移给第三人。若物业公司同意,张女士可将自己对物业公司所负有的交费义务转移给开发商。开发商在替张女士支付物业费和供暖费后,赔偿义务就履行完毕。若张女士向开发商要求的赔偿数额少于其应负担的物业费和供暖费的总和,张女士还需向物业公司交纳不足部分。 (北京博儒律师事务所供稿)

四、优秀物管必备基本素质

一个好的物业公司，该具备哪些工作能力和素质？哪些细节是物业公司在日常管理服务中容易忽略的？本报从业主投诉处理、社区安全维护、物管公司的专业性和知名度、维修基金运用合理性、物管人员素质、以人为本的服务理念、社区文化建设、公共设施管理、绿化管理、楼巴服务、创意服务等方面进行全方位介绍，并将新出炉的“十优物管”及“十优十佳物业”的过“人”之处一一进行解密

物业服务 1

“以人为本”才是正道

“以人为本”是物业服务的根本理念。“以人为本”的物业管理，其实就是要做到充分为业主解忧，以广大业主的利益性、便利性为出发点去进行小区的物业服务。目前，大多社区的物业管理服务仅仅是一种基本服务，比如只负责社区的安全、卫生工作，而没有针对业主的实际需求、特别需求做出个性化的服务

业内人士指出，在现阶段，业主对物业服务的需求已经扩大，仅仅是基本的服务已经不能满足他们的需求。物业公司必须进行自我增值，为业主度身定做多样化的服务形式。

优秀案例：今年年初，利海·君林天下二期引入了金钥匙24小时酒店式服务，服务内容细微到业主外出旅游、公干的订房、安排车到机场、车站、码头接送业主，甚至代业主购物。

增值服务 2

“创意”考验用心程度

创意服务是在贴心服务基础上的一种增值表现。在房价高企的今天，购房者多是以改善生活条件、追求生活享受的多次置业者，因此，他们对物业管理的质量和服务种类都极为看重。

在目前的市场情况下，众多开发商都意识到，小区的物业管理水平如何，将直接影响到业主是否住得舒心。因此，他们纷纷在保持原有优质服务的基础上，或构思新的服务点子、或引入高水平的国际机构做顾问，以进一步提升物业服务的水平，增加服务的种类。

优秀案例：恒荔湾畔今年在元霄节、中秋节等传统节日举办了许多活动，在增加业主过节气氛的同时，也使业主加强了对社区的认同感。

业主投诉 3

接诉要耐心处理要及时

业主投诉对于物业管理公司来说是一件比较头痛的事情。要处理好业主投诉，物管公司必须要做到及时、有效。无论业主投诉是否合理，物业管理人员都应以理性的思维耐心倾听、询问。在受理了业主的有效投诉之后，受理投诉的人员应迅速将投诉信息进行归类，并将信息反馈给部门负责人，以及时处理。

优秀案例：广州天力物业管理有限公司用换位思考方式，十分注意投诉事后的跟踪及投诉案例的分析、总结、培训，绝不允许再次发生同类投诉事件。

社区安全 4

社区安全维护时刻不能马虎

安全是人的首要需求，没有了安全感，业主就无法正常生活。作为一个社区的“管家”，物业公司应高度重视社区的安全保障工作，对小区的规范化管理保持责任心，以减少隐患。

优秀案例：保利（广州）物业管理有限公司时刻树立第一责任人意识，以“急业主所急”作为核心原则，从细节做起，如在小区服务手册中明确各类设施设备的操作规范等。

物管技能 5

员工实际技能决定公司专业性

物业管理涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电维修保养等，这些项目都是专业性很强的独立行业。事实上，专业性是指物管公司里的工作人员实际技能。拿电梯来说，如果一个载人电梯突然出了故障，如果物管公司能够拥有一定的技能，就可以及时救援业主，为业主提供更加安全和可靠的生活环境。

优秀案例：广州城建物业管理有限公司拥有一支既有技术又懂管理、还能提供细节服务的专业级物业管理队伍，赢得了业主的称赞。

小区绿化 6

绿化管理要因地制宜

小区特定的环境决定了绿化保护必须作为物业管理的首要任务来抓，具体措施包括通过宣传、报道等方式来提高小区居民爱护绿地、爱护家园的意识。绿化保护工作只有长抓不懈，才能为园林绿化的长效性打下坚实的基础。其次，绿化养护也很重要，绿化养护既要做到勤，又要注重科学。

优秀案例：广州新世界物业管理公司在小区绿化方面做到了遵循科学原则，因地制宜，既不机械照搬，也不因循守旧。

物业维修基金 7

做好物业维护最重要

目前，不少楼盘对物业维修基金的监管和运用都逐渐规范化，开发商也不敢随意挪用物业维修基金，并且“还之于民”。

物业维修基金的动用，在物业管理的有关条例中有明确的规定，需要得到三分之二以上业主的同意。对物业管理公司来说，在这一过程中，重要的是做好物业的维护，如果出现问题则要作出公正的评估，为业主提供合理的建议，才能在自身的角度上保证物业维修基金的合理运用。

优秀案例：逸景翠园的业主都拿到了维修基金卡，能够有效对自己楼盘的物业维修基金进行监控。

公共设施 8

公共设施所生效益归业主

根据相关规定，房屋以外的地上建筑物、其他附着物只能为房屋所有人共同所有，都属于小区的公共财产。公共设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务等设施。一个好的物业公司，不仅对这些公共设施进行日常维护、管理，并将这些公共设施所产生的效益交给业主。

优秀案例：广东恒宝物业管理有限公司除了对公共设施进行日常维护和管理以外，还将这些公共设施所产生的效益交给业主，让业主从中获益。

社区文化 9

文化内涵给房子注入生命力

对于一个楼盘而言，文化是人类居住的内驱力和凝聚力，嫁接到房地产就是市场的推动力和吸引力。单就房子而言，它只是水泥加钢筋的混合物，而一旦赋予它文化的内涵就有了生命力。楼盘文化含量的高低越来越成为人们择居的重要标准。

优秀案例：广州雅居乐物业管理服务有限公司在社区文化建设方面倾注了大量心血，经常举办诸如业主运动会、社区足球联赛等社区活动

楼巴 10

楼巴服务成物管“考题”

楼巴，一度被称为“楼盘的私家车”，充分保证了业主出行的安全性、方便性。特别是在华南板块、广园东等稍为偏远的楼盘，楼巴对于无班一族的业主来说，在现阶段无疑是连接楼盘与市区的重要纽带。然而，在楼盘开发逐渐完成以及政府加大楼巴管制力度的情况下，部分开发商为节约成本，逐渐减少了楼巴的班次，使不少楼巴的经营难以为继。

最符合市场情况的做法，无疑是楼巴“公交化”的发展模式。从最早实行公交化的华南新城近一年多的楼巴运营情况可以看出，这无疑是一种在取消楼巴之后方便业主出行的有效方法。而在目前尚未完全实现楼巴公交化的情况下，做好楼巴的服务，是考核郊区楼盘物业管理服务水平的一个重要因素。

优秀案例：祈福新村的楼巴以一个大型车队的方式运营，成为目前楼盘运营楼巴的一个成功典范。但它的成功与其规模、运营情况有紧密的联系，是很难复制的。

物管人员素质 11

高科技设施呼唤高素质人才

早期的物业管理很简单，仅仅为户主守楼、护院、收发信件、代收水电费等等。而现在，大量新材料、新技术在建筑工程中运用，大量高科技、智能化的设施、设备进入居民住宅，进入楼堂馆所，从而使得物业管理的范围已扩大到小区安防、清洁、绿化、工程维护、财务统计、社区文化等多个方面，内容涵盖智能化监控、计算机管理、消防巡检、交通指挥、管网维修养护、设备的保养与使用及更新等等。没有高素质的专业人才，很难实现现代化的物业管理。

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