物业管理 案例分析题答案

一、物业管理 案例分析题答案

防水都是自己做的，和物业公司和开发商无关。但是物业指定装修队伍属于不正当行为，肯定是不合理的。

二、一物业管理方面的案例分析题，你会怎样回答？

“顶层的20户业主发现刻意在雨天渗水，”这句话不通！我就按照“顶层的20户业主发现屋面在雨天渗水，”

1、业主的要求是合理的。但是，应该是由开发公司负责维修，根据你的叙述，屋面的保修期还没有到期，（屋面保修期是5年）；

2、不妥当，应当主动配合业主委员会、甲物业管理公司三家一起与开发公司协调有关维修的事情；

3、应当以业主委员会与乙物业管理公司签订的合同（服务协议）为准（一定要在有关主管部门进行合同备案），物业管理条例第二十六条明确规定：前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；

4、不成立，就算甲公司退出了管理服务，但是，不影响他公司向业主追缴欠费的工作，甲公司与业主的服务合同虽然终止了，但是，甲公司与业主的债权债务关系没有随着服务合同的终止而终止；（给甲公司的建议：可以联系业主委员会和主管部门，由主管部门出面协调，召开一个有关你公司退出后会给你公司造成一些可能存在的问题的会议，做好会议记要，会议结束后由到会的负责人签字，为你公司在以后诉求你的合理要求时留有一份证据。）

5、无法交接，业主委员会可以投诉到主管部门，让主管们部门督促甲公司配合业主委员会进行交接，而乙公司是无权利和义务和甲公司交接的，乙公司是和业主委员会进行交接，三方的交接关系不可以搞混乱了。

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1、制定物业管理制度程序是：

1）制定草案；2）报业主委员会审议；3）公示；4）接受全体业主意见；5）按照意见修改制度；6）在进行公示；7）报行业主管部门备案；8）执行

2、做法是错误的

1）首先物业公司没有任何权利停水停电，水电是由相关的服务部门提供服务和管理，在这方面物业公司没有任何的权利和义务

2）物业费是基于物业管理合同建立起来的一种权利和义务，那只能在合同范围内、按照合同约定，物业公司主张自己的权利，不能再维护自己权利的同时侵害另一方的其他权利，如做了就有侵权或违法之嫌。物业公司只能按照合同约定处理违约责任，如按照程序催缴（电话通知--上门催缴--张贴缴费通知单--下发律师函），如果还不见效只能按照约定走法律程序（看约定，仲裁或法院）

3、不可行，属于侵权

公摊面积是全体业主共有部位，所有权、经营权、收益权归业主，而非物业。如果确实需要这样做，得先上报给业住委员会方案并对全体业主公示，全体业主总数的1/2及总面积1/2同意，物业在能执行，并将所得收益作为物业管理资金使用。需要强调的是物业和业主的关系：业主是所有权者，物业是服务者和受全体委托的管理者，一些重大决定不是由管理者、服务者确定，而是由手有权者确定。

4、这种做法叫做拿来主义，各个小区的情况不同、性质不同，制定管理方案要从现实出发，根据本小区的实际情况制定，服务管理才能顺畅。

四、物业法律法规案例分析题答案急急急

根据物业管理条例 第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

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